Bau- und Planungsrecht / Rechtsfall 9

Die Balkonbrüstung unserer Mietwohnung ist nur 80 cm hoch. Ich habe Angst, dass jemand abstürzt. Kann ich etwas unternehmen?

Ja. Zwar war die Balkonbrüstung mit einer Höhe von nur 80 cm damals, als das Gebäude errichtet wurde, normkonform. Die einschlägige SIA-Norm 358 (Geländer und Brüstungen) verlangt heute jedoch eine Brüstungshöhe von mindestens 100 cm (Ziff. 3.14). Das Bundesgericht verlangt, dass der Eigentümer (und Vermieter) das Gebäude im Rahmen des Liegenschaftsunterhalts an die neuen Anforderungen anpasst. Das gilt nur dann nicht, wenn die Kosten unverhältnismässig, ja unzumutbar wären.

Als Mieter sollten Sie den Vermieter auffordern, die Balkonbrüstung zu erhöhen. Sie setzen ihm eine angemessene Frist und drohen die amtliche Hinterlegung der Mietzinse an. Falls der Vermieter nicht tätig wird, können sie den Mietzins bis zur Behebung des Mangels bei der Schlichtungsstelle hinterlegen, den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen oder den Mietzins bis zur Behebung des Mangels herabsetzen. 

1.    Anpassungspflicht bei ungesetzlichen Zuständen

Es prallen zwei Prinzipien aufeinander: Der Bestandesschutz und der Polizeigüterschutz, hier die Pflicht, polizeiwidrige Zustände zu vermeiden.

Bauten und Anlagen sind in ihrem Bestand geschützt. Das gilt auch für das Wohnhaus mit den Balkonen, deren Brüstungen nur 80 cm hoch sind, denn dieses Wohnhaus war seinerzeit bewilligt worden und entsprach den damaligen Normen.

Auf der anderen Seite ist die Brüstung nach heutigen Massstäben nicht mehr rechtskonform und sie ist gefährlich niedrig: Fällt ein Mensch über die Brüstung, kann er sich erheblich verletzen oder gar sterben. Solche Gefahren namentlich für Leib und Leben müssen vermieden werden.

Der Konflikt zwischen Besitzstandsschutz und Polizeigüterschutz muss in einer Abwägung aufgelöst werden: Ein Bauteil, hier die Balkonbrüstung, muss an die veränderten Normen angepasst werden, wenn er nicht mehr genügend Sicherheit bietet. Das Bundesgericht erwägt, dass grundsätzlich alle Bauten und Anlagen so unterhalten werden müssen, dass ihre Nutzer nicht gefährdet sind. Die heutige SIA-Norm 358 verlangt eine Absturzsicherung mit einer Höhe von mindestens 100 cm; wird diese Höhe eingehalten, sind die Nutzer nicht gefährdet, wenn sie den Bauteil bestimmungsgemäss nutzen. Daher müssen solche „altrechtliche Werke“ im Rahmen des Liegenschaftsunterhalts an die neuen Anforderungen angepasst werden. Vorausgesetzt wird zudem, dass die Kosten für die Beseitigung des Mangels in einem vernünftigen Verhältnis zum Schutzinteresse der Benützer und dem Zweck des Werks stehen (Urteil des Bundesgerichts 4A_382/2012 vom 3. Oktober 2012). 

2.    Exkurs zur Verantwortlichkeit des Haus- oder Werkeigentümers und ihre Grenzen

Der Eigentümer haftet für den Schaden, der durch sein fehlerhaftes Werk verursacht wird (Art. 58 OR). Ob ein Werk fehlerhaft ist, hängt von seinem Zweck ab. Bietet ein Werk bei bestimmungsgemässem Gebrauch keine genügende Sicherheit, liegt ein Werkmangel vor. Der Werkeigentümer darf davon ausgehen, dass das Werk bestimmungsgemäss benutzt wird und die Benützer sich vorsichtig verhalten (Selbstverantwortung). Weist ein Werk Mängel auf, sind diese dann zu beheben, wenn die Kosten in einem vernünftigen Verhältnis zum Schutzinteresse der Benützer und dem Zweck des Werks stehen (Zumutbarkeit). 

3.    Mietrechtliche Ansprüche des Mieters

Das Mietobjekt hat einen Mangel: Ihm fehlt eine mit Rücksicht auf den Vertragszweck erforderliche Eigenschaft. Da dieser Mangel die vitalen Interessen des Mieters und seiner Familie betreffen, handelt es sich um einen schwerwiegenden Mangel (siehe Art. 258 Abs. 1 OR und Art. 259b lit. a OR). 

Dieser Mangel kann schon bei Antritt der Mietsache bestanden haben (mangelhafte Erfüllung des Vertrags bei Übergabe der Sache) oder nachträglich aufgetreten sein (Mangel, der während der Mietdauer entstanden ist). Im ersten Fall gelangt Art. 258 OR zur Anwendung, im zweiten Fall sind allein die Art. 259 ff. OR massgebend.

Der Sachverhalt geht davon aus, dass der Mieter die Mietsache schon seit langem bewohnt. Die Ansprüche, welche ihm bei der Übernahme des Mietobjekts zustanden (Art. 258 OR), sind verwirkt. Damit ist er auf die Ansprüche gemäss Art. 259 ff. OR beschränkt. 

Es handelt sich klarerweise nicht um einen Mangel, den der Mieter beheben muss (siehe Art. 259 OR). Vielmehr ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass sein Gebäude in einem ordnungsmässigen Zustand und damit auch gesetz- und normkonform ist und bleibt. Somit stehen dem Mieter die Rechte gemäss Art. 259a – 259i OR zu.

Der Mieter hat dem Vermieter den Mangel anzuzeigen. Er muss ihm eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels setzen. Für die Erhöhung der Absturzsicherung ist eine eher längere Frist anzusetzen: Zwar gefährdet der Mangel die vitalen Interessen des Mieters, auf der anderen Seite geschieht kein Unfall, wenn der Balkon bestimmungsgemäss genutzt wird. Auch ist zur berücksichtigen, dass der Balkon seinerzeit baubewilligt und normkonform errichtet worden ist und Besitzstandsschutz geniesst. Daher verlangt das Bundesgericht nicht eine sofortige Behebung eines solchen Mangels, z.B. bei Erlass einer neuen, strengeren Norm, sondern bloss eine Anpassung an die veränderten Verhältnisse im Rahmen des ordentlichen Unterhalts.

Behebt der Vermieter nicht innert der gesetzten, angemessenen Frist den Mangel, hat der Mieter verschiedene Möglichkeiten: So darf er den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen (Art. 259b lit. b OR). Sodann kann er den Mietzins bis zur Behebung des Mangels herabsetzen (Art. 259d OR), wobei er darauf achten muss, dass die Herabsetzung sachgerecht ist, andernfalls er sich der Gefahr einer Vertragskündigung zufolge Zahlungsrückstands (siehe Art. 257d OR) aussetzt. Schliesslich kann er den Mietzins bis zur Behebung des Mangels amtlich hinterlegen, wobei er dies dem Vermieter unter Angabe des Grundes (Mangel) und einer Behebungsfrist vorgängig schriftlich androhen muss (Art. 259g OR). Hingegen kann der Mieter den Mietvertrag nicht fristlos kündigen (Art. 259b lit. a OR), weil der Mangel nicht die Nutzung wesentlicher Teile des Mietobjekts betrifft.