Bau- und Planungsrecht / Rechtsfall 4

Im Schlafzimmer unseres neuen Hauses breitet sich Schimmel aus! Kann ich gegen den Verkäufer vorgehen?

Ja, grundsätzlich kann gegen den Verkäufer vorgegangen werden. Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache weder körperliche noch rechtliche Mängel hat, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder erheblich mindern. Im Regelfall müssen Sie nicht mit Schimmel im Schlafzimmer rechnen. Ob ein rechtliches Vorgehen gegen den Verkäufer den gewünschten Erfolg bringt, hängt jedoch stark vom konkreten Sachverhalt ab.

Detaillierte rechtliche Auslegung

Das Obligationenrecht sieht im Kaufrecht Gewährleistungspflichten für den Verkäufer vor, die in Grundstückskaufverträgen aber regelmässig aufgehoben oder zumindest eingeschränkt werden. Nachfolgen wird die gesetzliche Regelung summarisch dargestellt und auf die Praxis der gänzlich oder teilweisen Wegbedingung der Gewährleistungspflicht des Verkäufers in Grundstückkaufverträgen bei bestehenden Bauten hingewiesen.

1.    Was ist ein Mangel?

Der Verkäufer haftet für sowohl für sogenannte Rechtsmängel als auch für Sachmängel. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn ein Dritter aus Rechtsgründen, die schon zur Zeit des Vertragsschlusses bestanden haben, den Kaufgegenstand, vorliegend das Haus, dem Käufer ganz oder teilweise entziehen. Um einen Rechtsmangel handelt es sich vorliegend offensichtlich nicht. 

Von Interesse ist jedoch der sogenannte Sachmangel. Ein Sachmangel nach Art. 197 Abs. 1 OR bedeutet eine Abweichung zwischen Ist- und Sollzustand des Hauses. Der Verkäufer haftet sowohl für das Fehlen von ausdrücklich zugesicherten Eigenschaften als auch für alle Mängel, die den Wert oder die Tauglichkeit des Hauses zum vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder erheblich vermindern. Was unter vorausgesetztem Gebrauch zu verstehen ist, hängt Vertragsgegenstand ab. Bei einem Wohnhaus ergibt sich der vorausgesetzte Gebrauch bereits aus der Sache selbst. 

Der Verkäufer haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat (Art. 197 Abs. 2 OR). Es handelt sich um eine sogenannte Kausalhaftung. Das heisst, der Verkäufer haftet auch dann, wenn ihn kein Verschulden trifft.

2.    Die Mängelrechte

Bei Mängeln bietet das Gesetz dem Käufer verschiedene Rechte: Rückabwicklung des Kaufes (Wandelung), Reduktion des Kaufpreises (Minderung) und – bei Verschulden des Verkäufers – Ersatz des Schadens. Hingegen sieht das Gesetz kein Recht auf Nachbesserung vor, dieses kann jedoch vereinbart werden.

3.    Untersuchungs- und Rügeobliegenheiten des Käufers

Das Gesetz verpflichtet den Käufer, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist, die Beschaffenheit der Kaufsache, hier also des Hauses, zu prüfen und, falls sich Mängel ergeben, den Verkäufer sofort darüber zu unterrichten (Art. 201 Abs. 1 OR). Dabei müssen die Art und der Umfang des Mangels angegeben werden. Die bloss generelle Anzeige, das Haus weise gewisse Mängel auf, reicht nicht. Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen (Art. 201 Abs. 3 OR).

Unterlässt der Käufer diese Untersuchungs- und Rügeobliegenheiten, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt und der Käufer verliert seine Gewährleistungsansprüche (Art. 201 Abs. 2 und 3 OR). 

Nach der strengen bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist ein Mangel innert sieben Tagen anzuzeigen. Der Mangel muss also wirklich «sofort» gerügt werden.

4.    Verjährung von Mängelrechten

Wenn der Verkäufer keine Haftung auf längere Zeit übernommen hat, verjährt seine Pflicht zur Gewährleistung für die Mängel eines Gebäudes mit Ablauf von fünf Jahren, vom Erwerb des Eigentums an gerechnet (Art. 219 Abs. 3 OR). Als Zeitpunkt des Erwerbs gilt der Eintrag ins Grundbuch.

5.    Wegbedingung der Gewährleistung

Bei bestehenden Liegenschaften wird die gesetzliche Gewährleistung in der Regel vertraglich wegbedungen. Solche Freizeichnungsklauseln in Grundstückkaufverträgen sind jedoch ungültig, wenn der Verkäufer die Mängel arglistig verschwiegen hat (Art. 199 i.V.m Art. 221 OR). Der Tatbestand des arglistigen Verschweigens ist erfüllt, wenn der Verkäufer eine Aufklärungspflicht verletzt hat. Dieser Fall liegt beispielsweise dann vor, wenn der Verkäufer eine Situation schafft, welche die Rechtsgüter des Käufers gefährdet bzw. diesen in die Irre führt.

Ein solcher Fall kann dann vorliegen, wenn der Verkäufer den Schimmelbefall des verkauften Hauses durch geschicktes Platzieren der Möbel oder einen kurzfristigen Anstrich verdeckt. Ebenso muss der Verkäufer den Käufer im Rahmen von Treu und Glauben über Mängel der Kaufsache orientieren, die der Käufer nicht erwarten musste und die zu einer Schädigung seines Vermögens führen könnten. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung fällt ein Mangel bei objektivierter Auslegung dann nicht unter einen Gewährleistungsausschluss, wenn er gänzlich ausserhalb dessen lag, womit ein Käufer vernünftigerweise rechnen musste. Womit der Käufer zu rechnen hat, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab (BGE 130 III 686 E. 4.3.1).

6.    Fazit

Bei bereits bestehenden Bauten bedingen die Parteien im Kaufvertrag die Gewährleistung oft weg. In diesen Fällen empfiehlt es sich, das Kaufobjekt frühzeitig durch eine Fachperson, einen Architekten oder Ingenieur, besichtigen und den Investitionsbedarf entsprechend schätzen zu lassen. Dieses Vorgehen vermittelt einerseits finanzielle Sicherheit und hilft andererseits, kostenintensive – und meist aussichtslose – Prozesse gegen den Verkäufer zu vermeiden. Aussichtslos sind sie oft, weil der Käufer den Beweis zu erbringen hat, dass der Verkäufer den Mangel im Zeitpunkt des Verkaufes kannte und wissentlich verschwieg. Diesen Beweis zu erbringen ist oft schwierig und der Prozess entsprechend risikoreich.

Ist die Gewährleistung nicht wegbedungen, muss der Mangel, hier der Schimmelbefall, sofort nach der Entdeckung gerügt werden. Die gesetzliche Rügefrist ist sehr kurz und beträgt nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur sieben Tage. Der Käufer muss beweisen, dass der Schimmel einen Mangel darstellt. Ein Verschulden seitens des Verkäufers wird nicht vorausgesetzt. In der Regel dürfte der im Schlafzimmer auftretende Schimmel ein Mangel sein.