Bau- und Planungsrecht / Rechtsfall 39

Der auf dem Nachbargrundstück geplante Neubau wird mir die Aussicht in die Berge nehmen. Kann ich mich dagegen wehren?

Nein. Eine zugebaute Aussicht alleine reicht nicht, um sich gegen ein Bauprojekt zu wehren. Es müssen zusätzlich Vorschriften des Baurechts verletzt sein. So ist das Bauprojekt nur bewilligungsfähig, wenn es die vom kantonalen und kommunalen Baurecht vorgeschriebenen Maximalhöhen und Abstände einhält.

Detaillierte rechtliche Auslegung

Sie haben ein Haus an einem Südhang mit direktem Blick auf die Alpen gekauft. Der Blick auf die Berge war total unverbaut – bis jetzt. Denn der südlich gelegene Grundeigentümer überbaut sein Grundstück. Das müssen Sie grundsätzlich hinnehmen. Allerdings muss der Nachbar die baurechtlichen Vorschriften einhalten. 

1.    Gesetzliche Grundlagen

Die Eigentumsfreiheit ist in Art. 27 der Bundesverfassung verankert. Grundsätzlich kann demnach jeder Grundeigentümer so bauen, wie er will. Allerdings wird er in dieser Befugnis durch die baurechtlichen Vorschriften stark eingeschränkt. Im Kanton Aargau sind die Vorschriften des kantonalen Baugesetzes, der kantonalen Bauverordnung sowie die Bauordnung der jeweiligen Gemeinde zu beachten.

2.    Bauvorschriften zur Aussicht: Gesamthöhe

s gibt keine Vorschriften, die das Verbauen von Aussicht an sich verbieten. Aber es existieren sehr wohl Vorschriften, die das Ausmass einer Baute regulieren. 

Im Fall der verbauten Aussicht spielt insbesondere die maximal zulässige Gesamthöhe eine Rolle. Was zulässig ist, bestimmt sich nach der Bauordnung der jeweiligen Gemeinde. Die zulässige Gesamthöhe eines Gebäudes hängt insbesondere von der Zone ab, in welcher sich die Bauparzelle befindet. Standardisiert ist jedoch die Messweise der Gesamthöhe (zumindest in jenen Gemeinden, welche die «Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe [IVHB]» bereits umgesetzt haben; die Gemeinden sind zur Umsetzung bis spätestens 1. September 2021 verpflichtet). 

Die Gesamthöhe ist demnach der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden (d.h. dem natürlich gewachsenen) Terrain (Ziff. 5.1. und Ziff. 1.1. des Anhangs 1 zur IVHB). Bei einem Satteldach wird die Gesamthöhe somit ab dem Dachfirst gemessen, bei einem Flachdach ab dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion (ohne technische Aufbauten). 

In der Stadt Baden beträgt die maximale Gesamthöhe in der Wohnzone W2 10,5 m. In der Kernzone 5 dagegen beträgt die maximale Gesamthöhe 20 m (§ 6 Abs. 1 der Bau- und Nutzungsordnung der Stadt Baden).

In Gemeinden, welche die IVHB noch nicht umgesetzt haben und daher noch den alten Begriff der «Gebäudehöhe» verwenden, wird diese talseitig gemessen (§ 12 Abs. 3 ABauV).

3.    Bauvorschriften zur Aussicht: Weiteres

Nebst der Gesamthöhe muss ein Bauvorhaben natürlich auch die einschlägigen Grenzabstände (d.h. die Entfernung der Fassade von der Parzellengrenze) einhalten. In der Stadt Baden beträgt der kleine Grenzabstand einer Baute in der Wohnzone W2 4,0 m. Auf der Hauptwohnseite muss ein grösserer Grenzabstand, welcher von der Anzahl Vollgeschosse und der Fassadenlänge abhängt, eingehalten werden (§ 6 Abs. 1 und § 47 BNO). 

Sodann muss das Bauvorhaben auch alle weiteren baurechtlichen Vorschriften einhalten. So sind je nach Zone spezielle Gestaltungsvorschriften zu beachten.

Schliesslich darf die Baute auf dem Nachbargrundstück nicht zu einem übermässigen Schattenwurf auf das bisherige Gebäude führen. Allerdings prüfen die Baubewilligungsbehörden den Vorwurf von übermässigem Schatten nur, wenn die kommunalrechtlich vorgegebenen Gesamthöhe überschritten oder die Grenzabstände unterschritten werden. (vgl. Verena Sommerhalder Forestier, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, Rz. 67 zu § 52 BauG). Das kann z.B. bei Ausnahmebewilligungen, Gestaltungsplänen oder Arealüberbauungen der Fall sein.

4.    Fazit

Es gibt kein Recht auf Aussicht. Sofern das Bauvorhaben die baurechtlichen Vorschriften einhält, hat der Bauherr Anspruch auf eine Baubewilligung. Allerdings kann das Bauvorhaben des Nachbarn kritisch darauf geprüft werden, ob es die einschlägigen Höhe- und Abstandsvorschriften einhält.