Allgemeines Zivilrecht / Rechtsfall 22

Das Dach meiner Mietwohnung ist so undicht, dass überall Wasser hereintropft. Mein Vermieter will nichts dagegen unternehmen. Wie kann ich mich wehren?

Bei einem schweren Mangel, wie einem Wassereintritt durch das undichte Dach, kann der Mieter gegenüber dem Vermieter folgende Mängelrechte geltend machen:

• Anspruch auf Beseitigung des Mangels durch den Vermieter innert angemessener Frist, bei Untätigkeit des Mieters fristlose Kündigung durch den Mieter,
• Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses,
• Anspruch auf Schadenersatz,
• Hinterlegung des Mietzinses.

Detaillierte rechtliche Auslegung

Wenn der Mieter einen Mangel an seiner Mietwohnung entdeckt, muss er diesen dem Vermieter sofort melden. Mit dieser Meldung (einer sogenannten «Mängelrüge») ist sicherzustellen, dass der Vermieter überhaupt von dem Mangel Kenntnis erhält. Verschiedene Ansprüche, welche der Mieter wegen des Mangels geltend machen kann (sogenannte «Mängelrechte»), setzen eine solche Kenntnis des Vermieters voraus. Ausserdem kann der Mieter für Schäden haftbar werden, welche dem Vermieter deshalb entstehen, weil ihm der Mieter einen festgestellten Mangel nicht gemeldet hat. 

Mängelrechte des Mieters

Die Mängelrechte des Mieters setzen voraus, dass die Mietsache einen Mangel aufweist, welchen nicht der Mieter selber zu verantworten oder im Rahmen des sogenannten kleinen Unterhalts auf eigene Kosten zu beseitigen hat. Nicht erforderlich ist hingegen, dass der Vermieter den Mangel zu verantworten hat. 

Bei einem schweren Mangel, wie einem Wassereintritt durch das undichte Dach, kann der Mieter gegenüber dem Vermieter folgende Mängelrechte geltend machen:

1.    Beseitigungsanspruch / eventuell fristlose Kündigung durch den Mieter

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache zu unterhalten und in gebrauchstauglichem Zustand zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Aus dieser Pflicht des Vermieters ergibt sich auch das Recht des Mieters, vom Vermieter die Beseitigung von Mängeln an der Mietsache zu verlangen. Beseitigt der Vermieter einen schweren Mangel, wie den geschilderten Wassereintritt durch das undichte Dach, nicht innert angemessener Frist, so kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen (Art. 259b lit. a OR).

2.    Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses

Wird die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt (Art. 259d OR). Den Vermieter muss dabei kein Verschulden an der Mangelhaftigkeit des Mietobjekts treffen. Ebenso kann eine Herabsetzung auch dann verlangt werden, wenn der Vermieter gar keine Möglichkeit hat, den Mangel zu beheben, weil dieser z. B. in einer Beeinträchtigung durch Lärm von einer benachbarten Baustelle besteht. 

Der Umfang der Herabsetzung richtet sich nach der Verminderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch und liegt im Streitfall letztlich im Ermessen des zur Beurteilung des Herabsetzungsbegehrens zuständigen Richters. Je mehr der Mieter im Gebrauch des Mietobjekts eingeschränkt ist, desto höher hat die Herabsetzung des Mietzinses auszufallen. 

3.    Anspruch auf Schadenersatz

Kann der Mieter beweisen, dass ihm wegen des Mangels ein Schaden entstanden ist, so kann er vom Vermieter den Ersatz dieses Schadens verlangen. Dabei kann es sich um einen Personenschaden (z.B. Heilungskosten für eine vom Mieter wegen des Mangels erlittene Erkrankung), einen Sachschaden (z.B. Beschädigung der vom Mieter in die Mietwohnung eingebrachten Möbel und persönlichen Effekten) oder einen sonstigen Vermögensschaden handeln (z.B. die Umzugskosten, wenn der Mieter eine Ersatzunterkunft beziehen musste, weil die Mietwohnung vorübergehend nicht bewohnbar war). Der Schadenersatzanspruch des Mieters setzt allerdings ein Verschulden des Vermieters voraus. Ein solches Verschulden kann aber auch darin liegen, dass der Vermieter das Mietobjekt ungenügend unterhalten hat.

4.    Hinterlegung des Mietzinses

Zur Durchsetzung seines Anspruchs auf Beseitigung des Mangels durch den Vermieter steht dem Mieter einer unbeweglichen Sache, z.B. einer Mietwohnung, mit dem Recht auf Hinterlegung der künftig fälligen Mietzinse (Nettomietzins zuzüglich Nebenkosten) bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle (Art. 259g OR) ein zusätzliches Druckmittel zur Verfügung. 

Bevor der Mieter Mietzinse hinterlegen kann, muss er dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels ansetzen und ihm androhen, dass er bei unbenütztem Ablauf dieser Frist Mietzinse, die künftig fällig werden, bei der zuständigen, vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird (Art. 259g Abs. 1 OR). Im Kanton Aargau ist dies die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht beim Bezirksgericht desjenigen Bezirks, in welchem das Mietobjekt liegt. 

Eine Hinterlegung ist nur für Mietzinse zulässig, welche nach Ablauf der angemessenen Beseitigungsfrist noch nicht zur Zahlung fällig sind. Der zu hinterlegende Mietzins muss spätestens bis zu demjenigen Tag, an welchem er zur Zahlung fällig wird, bei der Hinterlegungsstelle eintreffen bzw. an diese überwiesen werden. Zudem hat der Mieter den Vermieter über die hinterlegten Mietzinse schriftlich zu informieren. 

Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt (Art. 259g Abs. 2 OR). Nach erfolgter Hinterlegung muss der Mieter allerdings seinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels gegenüber dem Vermieter innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend machen, ansonsten die hinterlegten Mietzinse ohne weiteres dem Vermieter zufallen und diesem von der Schlichtungsbehörde herauszugeben sind (Art. 259h Abs. 1 OR). 

Der Vermieter muss nicht abwarten, ob der Mieter fristgemäss die Schlichtungsbehörde anruft. Vielmehr hat er seinerseits die Möglichkeit, bei der Schlichtungsbehörde die Herausgabe der zu Unrecht hinterlegten Mietzinse zu verlangen (Art. 259h Abs. 2 OR). 

Kommt im darauffolgenden Schlichtungsverfahren keine Einigung zustande, kann die Schlichtungsbehörde den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreiten (Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO). Diesen Urteilsvorschlag können die Parteien innert 20 Tagen ablehnen (Art. 211 Abs. 1 ZPO), worauf die Schlichtungsbehörde der ablehnenden Partei die Klagebewilligung ausstellt (Art. 211 Abs. 2 ZPO). Die Klagebewilligung berechtigt diese Partei dann während dreier Monate zur Einreichung der Klage beim Gericht (Art. 209 Abs. 3 ZPO). Lehnt keine der Parteien den Urteilsvorschlag ab, erhält dieser die Wirkungen eines rechtskräftigen Entscheids (Art. 211 Abs. 1 ZPO).