Notariat / Rechtsfall 21

Ich habe bei einem Makler einen Reservationsvertrag für ein Haus unterschrieben und eine Anzahlung geleistet. Jetzt habe ich meinen Job verloren. Kann ich vom Vertrag zurücktreten und meine Anzahlung zurückfordern?

Damit ein Reservationsvertrag Gültigkeit erlangt, müsste er von einem Notar beurkundet werden. Beide Parteien sind dann in jedem Fall an den Vertrag gebunden. Formungültige Verträge sind hingegen nichtig.

In der Praxis werden Reservationsverträge jedoch nie öffentlich beurkundet. Sie sind somit formungültig und grundsätzlich nichtig. Das heisst indessen nicht automatisch, dass die geleistete Anzahlung vollumfänglich zurückerstattet wird.

Detaillierte rechtliche Auslegung

Oft bestehen zwischen Verkäufer und Kaufinteressenten einer Liegenschaft keine geschäftlichen oder privaten Beziehungen. Die ernsthaften Kaufabsichten müssen in anderer Form belegt werden. Vielfach wird zunächst ein Reservationsvertrag abgeschlossen, meist mit einer entsprechenden Anzahlung auf den Kaufpreis gekoppelt. Für die rechtliche Durchsetzbarkeit des Reservationsvertrages sind besondere Formvorschriften zu beachten. 

1.    Formzwang der Reservationsvereinbarung

Gemäss Art. 216 OR bedürfen Kaufverträge über ein Grundstück zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Ebenfalls bedürfen Vorverträge sowie Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen, der öffentlichen Beurkundung. 

Die gesetzliche Form bezweckt, beide Parteien vor übereilten Entscheidungen zu schützen, ihnen eine fachkundige Beratung zu gewährleisten und eine sichere Grundlage für den Grundbucheintrag zu schaffen. 

Reservationsverträge gelten als Vorverträge im Sinne von Art. 216 OR, da sich die Parteien in einem solchen Vertrag darauf einigen, einen zweiten Vertrag, den «Hauptvertrag», abzuschliessen. Reservationsverträge bedürfen deshalb zu ihrer Gültigkeit grundsätzlich der öffentlichen Beurkundung. 

Formungültige Verträge sind gem. Art. 11 OR nichtig. Die kaufinteressierte Partei kann deshalb grundsätzlich ohne Weiteres vom Reservationsvertrag zurücktreten.

2.    Ungerechtfertigte Bereicherung

Die kaufinteressierte Partei kann ihre an den Verkäufer geleistete Anzahlung gestützt auf die ungerechtfertigte Bereicherung im Sinne von Art. 62 OR zurückfordern, da die entsprechende Zahlung, wegen der Nichtigkeit des nicht öffentlich beurkundeten Reservationsvertrages, ohne gültigen Rechtsgrund erfolgt ist.

3.    Haftung aus culpa in contrahendo (nicht ernsthaft geführte Vertragsverhandlungen)

EDer Kaufinteressent wie auch der Verkäufer sind verpflichtet, sich bereits bei den Vertragsverhandlungen nach dem Grundsatz von Treu und Glauben zu verhalten. Verstösst eine Partei schuldhaft gegen das Prinzip, muss sie für den daraus entstandenen Schaden einstehen: sog. Haftung aus «culpa in contrahendo». 

Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung setzt die Vertrauenshaftung voraus, dass die Parteien «in eine sogenannte ‹rechtliche Sonderverbindung› zueinander getreten sind, die erst rechtfertigt, die aus Treu und Glauben hergeleiteten Schutz- und Aufklärungspflichten greifen zu lassen» (BGE 130 III 345 E. 2.1).

Bei formungültigen Verträgen gibt es einige Vorbehalte zur Haftung aus culpa in contrahendo zu beachten. Setzen sich die Parteien bewusst über das Formerfordernis hinweg, handelt jeder auf eigenes Risiko. Schadenersatzansprüche sind von vornherein ausgeschlossen. Dies gilt auch, falls der Formmangel auf die Nachlässigkeit beider Parteien zurückzuführen ist (BGE 106 II 41 f.). Ein Haftungsanspruch aus culpa in contrahendo kommt somit nur dann in Betracht, wenn das Formerfordernis nur einer Partei bekannt war. 

Die Haftung aus culpa in contrahendo stellt grundsätzlich auf das negative Vertragsinteresse ab. Demnach hat die geschädigte Partei so gestellt zu werden, als ob sie den problembelasteten Vertrag nie geschlossen hätte. 

4.    Rechtsmissbrauch

Hier stellt sich die Frage, ob die Berufung auf die Formungültigkeit der Entschädigungsvereinbarung im Reservationsvertrag gegen Treu und Glauben verstösst und damit rechtsmissbräuchlich gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB ist. Dazu bedarf es gemäss Rechtsprechung der Würdigung aller Umstände eines konkreten Sachverhalts, insbesondere auch das Verhalten der Parteien bei und nach Abschluss des Vertrages. (BGE 140 III 200 E. 4.2; 138 III 123 E. 2.4.2; 116 II 700 E. 3b).

Gemäss Bundesgericht ist die Berufung auf einen Formmangel rechtsmissbräuchlich, falls beide Parteien den Vertrag freiwillig und irrtumsfrei, in Kenntnis des Formmangels sowie seiner Folgen vollständig oder mindestens zur Hauptsache erfüllt haben (BGE 140 III 200 E. 4.2). Demnach handelt beispielsweise der Kaufinteressent rechtsmissbräuchlich, wenn er in Kenntnis des Formmangels die Zahlung leistete und sich später auf den Formmangel beruft. Hat hingegen eine Partei den Vertrag in Unkenntnis des Formmangels abgeschlossen, ist ihre Berufung darauf nicht rechtsmissbräuchlich.

5.    Fazit

Zusammengefasst unterliegt ein Reservationsvertrag der öffentlichen Beurkundung. Somit bedürfen Vereinbarungen über ein Reuegeld oder eine Konventionalstrafe zur Durchsetzung des Vertrages regelmässig der speziellen Formvorschrift. Hingegen ist eine Vereinbarung über den Ersatz effektiv angefallener Aufwände und Spesen grundsätzlich nicht öffentlich zu beurkunden. 

Entschädigungsvereinbarungen sind ohne öffentliche Beurkundung rechtlich dann durchsetzbar, wenn sie als selbständiges Leistungspaar gelten und losgelöst vom Vertrag als sinnvolles Ganzes betrachtet werden können.